Tính pháp lý của căn hộ sở hữu 50 năm và sở hữu lâu dài là gì? Nhiều người mua nhà lo ngại khi mua một căn hộ sở hữu 50 năm, sau khi hết niên hạn, họ sẽ mất trắng? Giữa căn hộ sở hữu 50 năm và căn hộ sở hữu nên mua loại nào?
Trong bài này, chúng tôi sẽ giải đáp phần nào thắc mắc của các bạn.
1. Khái niệm về căn hộ sở hữu 50 năm
Theo quy định của Luật Đất đai 2013 hiện hành, căn hộ sở hữu 50 năm chỉ được sử dụng trong thời hạn 50 năm kể từ khi chủ đầu tư được nhà nước cấp đất. Nhà đầu tư được giao đất để xây dựng chỉ được sử dụng trong 50 năm; sau đó sẽ sử dụng mặt bằng cho dự án khác hoặc xây dựng các công trình công cộng, … Mục đích của quy định này là tránh để các nhà đầu tư lãng phí đất, sử dụng kém hiệu quả tài nguyên đất.
Khi chủ sở hữu đã nộp đủ tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, căn hộ sẽ được chuyển sang đất ở, được cấp sổ hồng và được quyền sử dụng lâu dài.
Có hai loại căn hộ sở hữu 50 năm:
- Căn hộ sở hữu 50 năm có các đặc điểm giống như căn hộ có thời hạn sở hữu lâu dài. Tuy nhiên, nếu căn hộ vẫn sử dụng được sau 50 năm thì sẽ được tiếp tục gia hạn sổ hồng.
- Chung cư sở hữu 50 năm theo Luật đất đai năm 2013 hiện hành thì chỉ được sử dụng trong vòng 50 năm kể từ khi chủ đầu tư bàn được Nhà nước giao đất. Cụ thể, những doanh nghiệp chủ đầu tư được giao đất để tiến hành xây dựng thì chỉ được sử dụng trong vòng 50 năm, sau 50 năm khu đất đó sẽ được xây dựng cho một dự án khác hoặc xây dựng các công trình công cộng,… Lý do có quy định này để tránh trường hợp sử dụng lãng phí đất đai, sử dụng tài nguyên đất kém hiệu quả từ các chủ đầu tư. Riêng với căn hộ chung cư sẽ chuyển qua đất ở, được phép sử dụng lâu dài và cấp sổ hồng khi chủ nhà thanh toán đầy đủ tiền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật.
2. Phân biệt chung cư sở hữu 50 năm với chung cư sở hữu lâu dài:
Chung cư sở hữu 50 năm và chung cư vĩnh viễn lâu dài đều sở hữu một lợi ích riêng, chính vì vậy người mua phải phân biệt rõ ràng hai loại hình này để tránh trường hợp không như ý, tiền mất tật mang. Vậy cách phân biệt chung cư sở hữu 50 năm và chung cư sở hữu vĩnh viễn lâu dài như thế nào? Về pháp lý, cả hai loại hình này đều được nhà nước quy định giao đất xây dựng là 50 năm, nhưng pháp lý và lợi ích mà khách hàng nhận được là khác nhau.
Theo Điều 126 Luật đất đai 2013, Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Điều 99 Luật nhà ở 2014 thì chung cư vĩnh viễn lâu dài là chung cư thuộc dự án được quy hoạch đất đai do nhà nước chuyển giao cho chủ đầu tư theo hình thức đất sở hữu lâu dài. Theo đó, sau khi xây dựng và bàn giao cho khách hàng thì khách hàng sẽ được cấp một cuốn sổ hồng sở hữu lâu dài. Sau một khoảng thời gian dài sử dụng, khi căn hộ chung cư xuống cấp hoặc hư hỏng không thể đảm bảo được cuộc sống, chủ nhà có quyền cải tạo, nâng cấp hoặc góp tiền cùng nhau để xây mới lại khu chung cư, đảm bảo an toàn và phục vụ tối ưu nhu cầu sống của người dân.
Đối với các dự án được Nhà nước hoặc doanh nghiệp đầu tư xây dựng lại, cư dân khu chung cư sẽ được chủ đầu tư bố trí chỗ ở tạm hoặc chi trả phần tiền để người dân thuê nhà trong thời gian chờ thi công xây dựng khu nhà chung cư mới. Nếu giá trị nhà mới và nhà cũ chênh lệch nhau, thủ tục thanh toán chênh lệch sẽ dựa vào phương án bố trí tái định cư của từng dự án sao cho phù hợp. Chung cư 50 năm là chung cư thuộc dự án đất quy hoạch mà chủ đầu tư chỉ có quyền sử dụng trong 50 năm hoặc 30 năm. Sau khi hết hạn sử dụng chung cư khách hàng hoàn toàn có thể gia hạn để tiếp tục sống và sinh hoạt.
3. Cần lưu ý gì khi mua chung cư sở 50 năm và chung cư sở hữu vĩnh viễn lâu dài:
Trên thực tế, cả hai đều được cải tạo sau 50 năm xây dựng nếu chung cư đó xuống cấp. Tuy nhiên khách hàng cần phân biệt rõ “vĩnh viễn” và “lâu dài”. Vĩnh viễn là không có điểm kết, còn lâu dài là có điểm kết và Luật đất đai năm 2013 chỉ cho phép cư dân sở hữu đất lâu dài chứ không nói vĩnh viễn.
Khách hàng nên tránh nhầm lẫn về định nghĩa hai từ trên. Tuy nhiên không vì thế mà người mua lại mất đi quyền lợi thuộc về mình, dưới đây là một số phân tích về hai loại chung cư:
Thời hạn 50 năm là đủ cho một công trình chungcư nên loại hình chung cư 50 năm cũng phù hợp với thị hiếu trong tương lai, ở nước ngoài thời hạn cũng chỉ từ 30 năm – 50 năm. Người Việt thường chuộng loại sở hữu lâu dài để dành cho con cháu, tuy nhiên chung cư sau khoảng 10 năm thường mất giá. Loại hình chung cư 50 năm phù hợp với giới đầu tư cho thuê hoặc lớp trẻ hiện đại.
Giá chung cư 50 năm thường thấp hơn chung cư sở hữu lâu dài khoảng 20%. Giá cho thuê chung cư 50 năm thường cao hơn khoảng 15% so với cùng loại trong khu vực. Phân biệt chung cư 50 năm ở trong thông điệp quảng cáo của chủ đầu tư.
4. Chung cư sẽ được cải tạo nhà khi xuống cấp
Sau một khoảng thời gian dài sử dụng, khi căn hộ chung cư xuống cấp hoặc hư hỏng không thể đảm bảo được cuộc sống, chủ nhà có quyền cải tạo, nâng cấp hoặc góp tiền cùng nhau để xây mới lại khu chung cư, đảm bảo an toàn và phục vụ tối ưu nhu cầu sống của người dân. Đối với các dự án được Nhà nước hoặc doanh nghiệp đầu tư xây dựng lại, cư dân khu chung cư sẽ được chủ đầu tư bố trí chỗ ở tạm hoặc chi trả phần tiền để người dân thuê nhà trong thời gian chờ thi công xây dựng khu nhà chung cư mới. Nếu giá trị nhà mới và nhà cũ chênh lệch nhau, thủ tục thanh toán chênh lệch sẽ dựa vào phương án bố trí tái định cư của từng dự án sao cho phù hợp.
Với những ưu điểm rõ ràng như trên, chắc hẳn bạn đã hiểu rõ hơn về khái niệm chung cư 50 năm cũng như lý do các dự án chung cư 50 có thời hạn sử dụng giới hạn, gây hiểu nhầm khá nhiều cho người dân. Với những người có thu nhập thấp và trung bình ở các thành phố lớn, thực sự chung cư 50 năm là lựa chọn tối ưu khi cần mua nhà để lo cho cuộc sống riêng, để “an cư lạc nghiệp”. Đồng thời, với những nhà đầu tư tay ngang, chung cư 50 năm cũng là cơ hội để đầu tư sinh lời khi cho những doanh nghiệp SME hoặc start up thuê dài hạn, phục vụ cho công việc. Hi vọng rằng với những giải thích trong bài viết này, người dân sẽ có cái nhìn rõ ràng và chi tiết hơn về chung cư 50 năm, từ đó, có thêm sự lựa chọn tốt hơn khi có nhu cầu sử dụng hoặc mua chung cư 50 năm phục vụ cho các mục đích khác nhau của mình.
English 
Vietnamese 
Chinese 
Korean